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Vivienda

El mercado inmobiliario en Torrevieja entra en decadencia.

El mercado inmobiliario en Torrevieja entra en decadencia.

Torrevieja.- Antonio Navarro, el gerente de la asociación de Promotores y Constructores de la Vega Baja, Procosta, manifiesta que desde hace un año el precio de la vivienda «está estancado en la localidad». Los responsables de los promotores afirman que los precios en la ciudad de la sal y su área de influencia oscilan entre los 1.500 euros a los 1.800 el metro cuadrado, siempre según las zonas en las que el comprador esté interesado. «Unos precios muy alejados de los 4.500 euros de media en la Comunidad Valenciana, de los que se ha hablado en algunos sitios».

la caída de la actividad en los tres últimos años alcanza a un 40% y pone en peligro la supervivencia de las promotoras y constructoras pequeñas y medianas. Las grandes promotoras, que disponen de suelo comprado con anterioridad, serán las únicas capaces de sortear la crisis, según el presidente de Procosta. La falta y carestía de suelo es el motivo fundamental de la desaceleración del sector en la comarca de La Vega Baja, de modo que el precio del suelo que constituía en torno a un 20% del coste de una vivienda roza ahora el 50% del precio final.

El presidente de Procosta reclamó a los responsables políticos que eviten las ambigüedades en torno a la protección de ciertos suelos, por un lado, y la promoción de otros, por otro, porque si La Vega Baja "no produce viviendas turísticas, su economía se verá mermada y la construcción dejará de ser el principal motor para la comarca". "Si no salimos de esa ambigüedad, en los próximos tres o cuatro años las vamos a pasar canutas, porque las empresas importantes emigrarán a Almería, Murcia, Brasil, Marruecos y México".

La venta de viviendas no pasa en la zona por su mejor momento, en parte por la salida al mercado de mucha vivienda de segunda mano, de la que Navarro asegura que se trata de «segunda vivienda, pero nueva la mayoría de las veces por que son casas que se compraron para invertir, y luego salen a la venta».

El sector de la construcción, motor económico de la comarca de la Vega Baja está en recesión por esa bajada de la demanda, y «ya está llevando a una recesión económica» según el gerente de Procosta, que se nota, por ejemplo, «en que cada día hay mas gente en las obras pidiendo trabajo, lo que significa que cada día hay mas paro». Lejos quedan los tiempos en los que los constructores tenían que irse a buscar mano de obra a otras comunidades por que no se encontraba en la zona.

Navarro atribuye los problemas del sector a diversas causas, entre las que destaca la mala prensa que sufre en los últimos tiempos todo lo que rodea al ladrillo. Los casos de corrupción que son piedra de escándalo «y que no afectan a la profesión en general sino a unos pocos» dice Navarro que está afectando a todos, al igual que algunas campañas políticas, en las que asuntos como la visita de europarlamentarios y sus conclusiones, les han perjudicado.

 

Via: LaVerdad

Foto: http://www.washingtonhispanic.com/Passissues/paper11_10_6/images/casaguia/casaguia3-11-10.jpg

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Vivienda y trabajo en Torrevieja.

Vivienda y trabajo en Torrevieja.

El precio de la vivienda bajó durante el primer trimestre del año en 66 de las 91 poblaciones españolas con más de 25.000 habitantes, según el portal inmobiliario Expocasa.com., mientras que sólo siguió subiendo en el 27,5% de ellas, de forma que el precio medio del metro cuadrado quedó situado en los 2.796 euros.

Por poblaciones, Valladolid fue la que registró los descensos más acusados en los tres primeros meses del año, seguida de Fuengirola (Málaga), Chiclana (Cádiz), Elche, Las Rozas (Madrid), Dénia, Torrevieja, Mataró (Barcelona), Cartagena (Murcia) y Viladecans (Barcelona).

Expocasa.com señala que «se aprecia un cambio de tendencia en las zonas costeras que en los últimos años han sido las que han experimentado las mayores subidas». Este martes, sin ir más lejos, el informe trimestral de Idealista reflejaba que se han abaratado los pisos usados en la mitad de los barrios de Barcelona y en un tercio de los madrileños y valencianos.

 

 

 

Si no puedes ver el gráfico pincha aquí

 

Torrevieja concentró el 60% de las viviendas que se construyeron en la última década en los principales municipios turísticos alicantinos (Dénia, Altea, Benidorm y Santa Pola). Un estudio realizado por los sociólogos de la Universidad de Alicante, Tomás Mazón y Antonio Aledo cuestiona el modelo turístico de Santa Pola y Torrevieja basado en la construcción. En estas localidades, que han agotado el suelo disponible para edificar, la dependencia de los puestos de empleo ligados al sector inmobiliario es fundamental, y sin embargo la hostelería carece de protagonismo.

 

Según datos de la Tesorería de la Seguridad Social, en diciembre de 2004 había inscritos en Torrevieja 12.748 trabajadores, sobre una población de 87.790 personas., y en Benidorm, con una población de derecho con 66.857 habitantes el número de trabajadores era de 21.368. «Es decir, Benidorm con 20.933 habitantes menos presenta un número de trabajadores que casi duplica a los de Torrevieja, con lo que es evidente que el modelo mixto de turismo hotelero y residencial, como Benidorm, resulta social y económicamente más rentable.»

Un análisis detallado de la estructura socioeconómica de estos cinco municipios revela cómo en Torrevieja el 30% de los empleos y empresas dependen directamente de la producción de casas, con lo que «si se ha agotado el suelo del que dependen los puestos de trabajo de casi un tercio de la población, tendrán que buscar soluciones para seguir edificando». En Benidorm la economía está más diversificada, cómo se observa en los gráficos, ya que sólo un 18% de los empleos están vinculados al sector inmobiliario y a la hostelería un 36%.

Del año 1986 al 2003 la población censada en Dénia aumentó un 73% (de 22.636 a 39.228), Altea un 59% (de 11.911 a 18.976), Benidorm un 97% (de 33.842 a 66.0857), Santa Pola un 126% (de 13.208 a 29.965) y Torrevieja un 411% (de 17.169 a 87.790). El índice de aloctonía, es decir las personas censadas en un municipio que no nacieron en él, también es un indicador significativo de su estructura social. De los censados en la Comunidad Valenciana un 27% nacieron fuera de ésta, sin embargo el porcentaje se dispara en las localidades analizadas: Dénia (60%), Altea (61%), Benidorm (84%), Santa Pola (61%), y Torrevieja (81%). Según datos del INE, de media, en la provincia de Alicante un 35% de los censados son foráneos.

La especialización en residencia temporal del litoral es una realidad. "Un ejemplo de este desarrollo son las áreas y centros urbanos especializados exclusivamente en residencia temporal y turismo, como Benidorm o, más recientemente, la región de Torrevieja y Orihuela", señala Paloma Taltavull, del Departamento de Análisis Económico Aplicado de la Universidad de Alicante. A su juicio, el auge de la Comunidad Valenciana en este sector se debió a que, "históricamente, los precios residenciales se encontraban por debajo de la media nacional", aunque reconoce que "la última década del siglo XX ha sido testigo de una importante aceleración en los precios residenciales que ha tenido especial impacto" en regiones como Benidorm, Denia, Torrevieja y la propia Valencia. Respecto a la demanda de residencia secundaria, explica que casi la mitad de estas viviendas pertenecen a residentes de la Comunidad Valenciana, "lo que refleja un mercado de residencia temporal para uso propio", mientras que aproximadamente un 25% se corresponde con la demanda procedente de regiones que entran dentro del área de influencia geográfica.

La costa se va llenando de carteles que anuncian viviendas en venta. la retirada de inversores ha reducido las ventas de las nuevas promociones. el plazo medio de venta de un piso está ahora en más de tres años, lo que pone en apuros a los inversores que han comprado recientemente con fines especulativos, abocados a afrontar el pago de cuotas hipotecarias sin poder materializar las plusvalías. la prensa internacional ya habla de "ventas angustiosas"de los inversores que reservaron un piso sobre plano y buscan desesperadamente comprador antes de tener que asumir los costes de la escritura pública y el pago de la hipoteca.

Las viviendas situadas en zonas costeras son las que más dificultades están encontrando a la hora de comercializarse. Don Piso, la agencia de intermediación de Ferrovial Inmobiliaria (que acaba de ser comprada por la catalana Habitat) ha cerrado su oficina de Torrevieja por las malas ventas.

 


Año 2006
Provincia Municipio Unidad Poblacional Población total Varones Mujeres
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000000 TORREVIEJA 92034 47714 44320
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000100 MATA (LA) 1289 652 637
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000101 MATA (LA) 1289 652 637
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000200 TORREVIEJA 90745 47062 43683
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000201 BALCONES (LOS) 5900 2996 2904
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000202 CABO CERVERA-PLAYA LA MATA 3570 1817 1753
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000203 CHAPARRAL (EL) 5908 2925 2983
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000204 PUNTA PRIMA 1892 962 930
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000205 TORRETAS (LAS) 8200 4208 3992
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000206 TORREVIEJA 65236 34132 31104
03 Alicante/Alacant 133 Torrevieja 000299 *DISEMINADO* 39 22 17

Censo INE 2006


Clase de vivienda familiar (principal, no principal)Clase de vivienda familiar (convencional, alojamiento, secundaria, vacía, otro tipo)Tipo de zona (detalle)
TOTAL TOTAL TOTAL 102.355
Urbano entidades 50.001-100.000 habitantes 101.319
Zona rural 1.036
Principales TOTAL TOTAL 21.565
Urbano entidades 50.001-100.000 habitantes 21.260
Zona rural 305
Principales convencionales TOTAL 21.565
Urbano entidades 50.001-100.000 habitantes 21.260
Zona rural 305
No principales TOTAL TOTAL 80.790
Urbano entidades 50.001-100.000 habitantes 80.059
Zona rural 731
Secundarias TOTAL 61.745
Urbano entidades 50.001-100.000 habitantes 61.022
Zona rural 723
Vacías TOTAL 18.898
Urbano entidades 50.001-100.000 habitantes 18.890
Zona rural 8
Otro tipo TOTAL 147
Urbano entidades 50.001-100.000 habitantes 147

Datos del INE vivienda en Torrevieja 2004

 

Los datos que facilita el INEM sobre el paro en nuestra localidad en enero de 2007 revelan que existen 3.705 parados, o lo que es lo mismo, somos el municipio con más paro despues de Alicante capital. El colectivo peor parado son las mujeres de entre 25 y 44 años, que suman 1.074 personas, casi el 40% del total, seguido por el de los varones de la misma edad que suman 948. Por sectores en la construcción solicitan empleo 797, pero el sector servicios se lleva la palma con 2.632 demandas.

De los contratos registrados, 2.065 sólo fueron indefinidos 209. Siendo el resto temporales y otros 188 convertibles en un futuro a fijos.

 

De todos los datos mostrados se sacan conclusiones claras. El precio de la vivienda y la subida del euribor afectan a la construcción de manera directa con lo que el crecimiento del empleo en Torrevieja también ha descendido. La mujer tiene un difícil acceso al empleo y el que se genera es temporal. No existen guarderías públicas que faciliten la concialiacion familiar y laboral de la mujer. La subida del paro en el sector de la construcción está creciendo y puede que en unos meses se equipare al del sector servicios.

Existen casi 19.000 viviendas vacias en Torrevieja. La juventud se lleva la palma en la tasa de paro. Comprar una vivienda es difícil, y los alquileres se han duplicado en seis años. Tan sólo se destina el 1% de los presupuestos municipales a ayudas sociales y por primera vez el ayuntamiento está construyendo la irrisoria cantidad de 40 pisos destinados a menores de 35 años en régimen de alquiler y ninguna de protección oficial, cantidad que no llega a cubrir las necesidad de vivienda social.

Mucho se habla de la burbuja inmobiliaria y Torrevieja "el espejo de Europa", tiene todas las papeletas para convertirse en el "espejo de la burbuja inmobiliaria"

 

 

                  
   
                    
                    
                   
                  
                   
                  
                  
                  
                  
                  
                  
                  

 

Fraude en vivienda de proteccion oficial en España

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Mitos inmobiliarios de nuestro tiempo. Seis tópicos que sostienen una situación irracional

Mitos inmobiliarios de nuestro tiempo. Seis tópicos que sostienen una situación irracional

Artículo de José Manuel Naredo para la revista El ecologista.

Via El enchufe

No cabe duda de que uno de los principales problemas ambientales en España es el causado por un excesivo crecimiento urbanístico, fuera de toda mesura. A menudo, las reivindicaciones ecologistas exigiendo racionalidad topan con mitos y lugares comunes muy arraigados, que impiden que sean atendidas sus razones. Precisamente algunos de estos mitos son los que se desenmascaran y desmontan en este artículo. La conclusión apunta a que, a pesar de lo que se diga, en nuestro país hay ‘burbuja inmobiliaria’, empujada por la espiral de compras especulativas y créditos baratos.


La interpretación del panorama inmobiliario español está viciada por la pervivencia de una serie de mitos acordes con el negocio inmobiliario imperante que, a fuerza de repetirse, acabaron arraigando entre la población e influyendo en su comportamiento. Vamos a enumerar estos mitos y a revisar su fundamento.

 

El primero de ellos viene a decir así: “En España no hay cultura de alquiler: los españoles quieren vivienda en propiedad casi desde el neolítico”. Esta creencia es falsa, ya que en 1950 la situación era justo la contraria: las viviendas ocupadas por sus propietarios suponían solo el 46% del total y eran mucho más minoritarias en las grandes ciudades. Por ejemplo, en Barcelona solo el 5% de las viviendas estaba ocupado por sus propietarios, en Madrid el 6%, en Sevilla el 10%, en Bilbao el 12%...

 

La creación franquista de un Ministerio de Vivienda apuntó, entre otras cosas, a promover la vivienda en propiedad como vacuna preventiva frente a la inestabilidad social: con la retórica falangista del momento se decía que para hacer “gente de orden”, para asegurar el conformismo de la población, había que facilitar su acceso a la propiedad de la vivienda y atarla para ello a responsabilidades de pagos importantes.

 

El éxito de esta política vino a culminar medio siglo después de haberse iniciado y un cuarto de siglo después de muerto Franco. Solamente un continuismo digno de mejor causa, en lo que concierne a esta política, permitió cambiar la cultura del alquiler en favor de la propiedad y otorgar a España el récord europeo en este campo. Es evidente que si la situación se forzó en un sentido también podría reorientarse en sentido contrario. ¿Habrá resucitado el Ministerio de Vivienda para invertir la situación en este campo? ¿Podrá movilizar en favor del alquiler a ese tercio de viviendas secundarias y desocupadas la nueva Agencia creada para ello?

 

El segundo nos dice “Pagando alquiler se tira el dinero: compre una vivienda y conviértase en propietario”. Este es un buen eslogan publicitario para promover la venta de viviendas, pero esconde la verdadera disyuntiva a la que se enfrenta quien quiere habitar una vivienda pero carece del patrimonio necesario para comprarla. La decisión oscila entre pagar una renta al propietario de una vivienda en concepto de alquiler, o pagar una renta a una entidad financiera para que le preste dinero para comprarla. En ninguno de los dos casos se tira el dinero, sino que se paga por un servicio.

 

El engaño también procede de ignorar que el titular no es propietario pleno de la vivienda hipotecada, ya que en caso de impago el prestamista pasaría a ser el propietario, desahuciando al titular de la misma. Sólo si el comprador paga religiosamente los intereses del crédito y devuelve el principal, acabará adquiriendo al fin la propiedad –libre de cargas– del inmueble. Y con los plazos tan dilatados que hoy se establecen para posibilitar los pagos, esto podría ocurrir dentro de treinta o cuarenta años, beneficiando con la plena propiedad del piso, más que al adulto que empezó a pagarlo, a los posibles herederos y al prestamista, que habría cobrado en forma de intereses cantidades que probablemente superen el importe mismo del piso.

 

Son las previsiones de evolución del tipo de interés y del precio y el alquiler de la vivienda las que determinan si saldrán mejor parados los que alquilan o los que compran, además de las desgravaciones o apoyos que la fiscalidad otorgue en uno u otro sentido. Con previsiones de tipos de interés al alza y de precios de la vivienda a la baja, el alquiler sería más recomendable que la compra y viceversa. De ahí que el afán de comprar venga avalado por el siguiente mito a comentar.

 

Tercero: “Los precios de la vivienda nunca han bajado ni bajarán”. La experiencia indica, por el contrario, que los precios bajaron en el pasado y, con mayor razón, podrán hacerlo en el futuro. Sin ir más lejos, el índice general de precios de la vivienda, elaborado por el antiguo Ministerio de Fomento, registró caídas para la media nacional cuando la anterior burbuja inmobiliaria, que se desinfló tras los festejos de 1992. En efecto, este índice cayó para la vivienda nueva durante 1992 y 1993 y para la vivienda usada durante 1992. Y hay que advertir que en el caso de la vivienda usada este índice tiene aversión a la baja, pues no se apoya en verdaderos precios de mercado sino de tasación que, al igual que los precios de los anuncios, acusan una inercia importante: cuando decae un período de auge aumenta el período de venta y los más necesitados de liquidez acaban vendiendo por debajo de los precios inicialmente demandados en los anuncios o atribuidos en las tasaciones.

 

En período de declive los precios de mercado tienden a caer más que los de tasación, tal y como confirma la experiencia del ciclo anterior, en el que los precios de las nuevas promociones –más acordes con los precios de mercado– cayeron mucho más que los de tasación de la vivienda usada. En cualquier caso el declive anterior fue corto, al igual que la memoria que se tiene de él. El hecho de que no tengamos experiencias de caídas estrepitosas y prolongadas de los precios de la vivienda, como las ocurridas en otros países, permite mantener impunemente el mito de la irreversibilidad a la baja de los precios de la vivienda, pese a que los espectaculares niveles alcanzados hacen mucho más previsibles que nunca correcciones a la baja. Sobre todo cuando las promociones nuevas están inundando el mercado, que ya cuenta con un importante stock de viviendas en venta.

 

Cuarto: “Hay que forzar la construcción de vivienda nueva para cubrir el déficit existente”. Cuando España encabeza a la Unión Europea en número de viviendas por cada mil habitantes no cabe seguir hablando de déficit de viviendas. Sin embargo España ocupa un lugar bastante modesto en número de viviendas principales por mil habitantes. La espectacular disociación que separa la dotación de viviendas totales y de viviendas principales se explica porque España también es líder europeo en viviendas secundarias y desocupadas por mil habitantes. Pues en el último boom inmobiliario han comprado y acumulado viviendas –como inversión más o menos compartida con el uso– quienes podían pagarlas, no quienes más las necesitaban para vivir en ellas. De ahí que la masiva construcción de los últimos años haya sobredimensionado el stock de viviendas sin que con ello se haya satisfecho la falta viviendas de la población más necesitada, habida cuenta el desplome de la vivienda social.

 

Quinto: “Los emigrantes son los grandes compradores de vivienda que compensan el declive de la demografía interna” o, también, “la demanda de viviendas se mantiene fuerte por la entrada de emigrantes”. En los últimos años el número de viviendas construidas alcanzó máximos históricos a la vez que la baja natalidad, que se viene observando desde hace treinta años, acentuó el envejecimiento de la población y redujo a mínimos históricos el crecimiento natural de la misma. Así, cuando el estancamiento y la previsible disminución de la demografía interna no reclaman para el uso las enormes cantidades de vivienda nueva que se están construyendo, se recurre a la justificación de los inmigrantes, confundiendo dos cosas bien distintas: necesidades de alojamiento y demanda solvente de vivienda.

 

Todo ello con tal de no reconocer que lo que mueve tan desmedidos afanes constructivos no es ningún empeño de satisfacer necesidades de alojamiento, sino el pingüe negocio de las plusvalías derivadas de las recalificaciones de suelo, siendo la construcción el medio colaborador necesario para posibilitar la transformación de los terrenos rústicos en suelo edificado, añadiendo como poco tres ceros a su valor.

 

Con todo, hay que matizar que, por contraposición a los inmigrantes-trabajadores, están los inmigrantes-inversores (turistas o jubilados) que sí han inflado sensiblemente la demanda de viviendas de uso más o menos estacional en los territorios insulares y del litoral mediterráneo.

 

Sexto: “No hay burbuja inmobiliaria: la escasez de suelo es la culpable del alto precio de la vivienda”. Esta idea queda sin respaldo cuando se observa que la expansión del suelo urbanizable ha venido superando ampliamente las necesidades de edificación. El precio del suelo urbanizable se calcula como saldo tras descontar del precio de venta (de los metros cuadrados construidos que admite) todos los gastos de promoción y construcción. El precio así obtenido sirve para estimar el valor del stock total de suelo urbanizable, que sólo en escasa medida se moviliza y construye. Vemos, por tanto, que el precio de ese producto final que es la vivienda atribuye valor al precio del suelo y no sólo al revés. De hecho ambos precios se ligan de forma indisoluble, ya que el precio de los solares que puede comprar un promotor se estima como saldo de la manera indicada y pesa inevitablemente sobre el coste de la vivienda.

 

La sobredimensión del suelo que se recalifica anualmente como urbanizable denota que este suelo se valora más por las expectativas que ofrece que como materia prima para construir ya mismo los muchos millones de viviendas o locales que cabrían en él y que sobrepasarían ampliamente las exigencias de uso y la demanda solvente. Y es que el suelo no es una materia prima como los ladrillos o el cemento, ni tampoco un salario. Ni la vivienda es un producto como los tomates u otros bienes de consumo. Ambos son bienes raíces que la gente valora y atesora por sí mismos.

 

La confusión arranca de ignorar el carácter patrimonial del suelo (y de la vivienda) y de razonar sobre sus mercados como si de cualquier otra mercancía-flujo se tratara. En el caso de mercancías que son producidas para ser vendidas y consumidas, no acumuladas, el precio es muy sensible a los flujos de producción y consumo. Pero no ocurre lo mismo cuando se trata de stocks que no son producidos para ser vendidos y consumidos –como el suelo, el dinero, las acciones… o las obras de arte– sino que se atesoran por sí mismos como inversión. En este caso su valor de mercado responde sólo a la pequeña fracción de dichos stocks que cambia de mano y se revela poco sensible al coste y a la producción del bien patrimonial en cuestión, dependiendo sobre todo de consideraciones y expectativas ajenas a éstos y de su comparación con el tipo de interés, que marca la retribución alternativa del dinero.

 

De ahí que sus precios se hayan visto impulsados al alza cuando la caída conjunta de la bolsa y el tipo de interés desincentivó las alternativas de inversión, induciendo a la gente a adquirir y conservar la propiedad de un amplio stock de suelo urbanizable y de viviendas como inversión más o menos encubierta. Y la mayor demanda de terrenos y viviendas acarreó subidas de precios que atrajeron nuevas oleadas de compras y nuevas perspectivas de revalorización, originando esa espiral de revalorización y compra especulativa (apalancada con créditos) que suele llamarse burbuja inmobiliaria. Como hemos indicado, la mitología al uso se empeña en decir, en contra de toda evidencia, que “no hay burbuja inmobiliaria”, sino subidas normales de precios derivadas de la escasez de suelo.

José Manuel Naredo, economista y estadístico, Premio Nacional de Medio Ambiente 2000

Viñeta de Forges 

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